Vantaggi e svantaggi dell’usufrutto a tempo determinato (nuda proprietà per giovani)

Vendere la nuda proprietà era una scelta che fino a qualche tempo fa era praticamente attuata soltanto dalle persone anziane, mentre oggi è una strada obbligata anche per molti giovani. Di solito si tratta di persone che non riescono a far fronte alle spese della vita quotidiana oppure sono già indebitate ma sono proprietari di appartamenti o case. Vendendo la nuda proprietà della casa, cedono al compratore l’immobile, ma conservano il diritto di continuare a risiedervi per un certo lasso di tempo (ad esempio, 10 anni): questo tipo di contratto si chiama usufrutto a tempo determinato (mentre quello per gli anziani si chiama prestito vitalizio ipotecario) e comporta vantaggi sia per il venditore che per il compratore.

Il venditore incamera un po’ di liquidità ed eventualmente saldare i suoi debiti, anche se perde sul guadagno derivante dalla vendita dell’immobile, ma in cambio può restare ad abitarvi per alcuni anni, come se si trattasse di un affitto gratuito, in pratica. Ha anche la possibilità di “subaffittare” la casa incassando il reddito dell’affitto.

Il compratore acquista un immobile per un prezzo pari anche alla metà del valore attuale reale, non deve pagare l’IMU che resta a carico dell’usufruttuario come se ne fosse ancora proprietario, così come non deve farsi carico delle spese condominiali e di altri oneri sulla casa. Notevole anche lo sconto sulle tasse, perché l’imposta di registro viene pagata soltanto sul valore catastale della nuda proprietà (circa la metà di quanto si paga per la piena proprietà). Nulla deve figurare nella dichiarazione dei redditi del nudo-proprietario.

Il valore della nuda proprietà si stabilisce in base ad apposite tabelle, in cui il valore della casa è direttamente proporzionale all’età del proprietario che la vuole vendere: verso i 90 anni il valore della proprietà è quasi pari al valore di mercato. Con un usufrutto a tempo determinato a 10 anni il valore della nuda proprietà si aggira sul 55% dell’immobile.