Qualche chiarimento sulla Sanatoria Catastale: come regolarizzare un immobile

Dal primo luglio 2010 è entrata in vigore una nuova normativa riguardante i rogiti immobiliari, illustrata nel DL n. 78 del 31 maggio 2010, che ha reso i dati catastali vincolanti ed essenziali ai contratti di compravendita, locazione, permuta, divisione, donazione, accettazione di eredità e i preliminari di compravendita. Di conseguenza, i contratti citati risulteranno nulli in mancanza di espliciti riferimenti elementi quali le planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità delle planimetrie allo stato di fatto e per i quali la piantina depositata non corrisponda a quella effettiva dell’abitazione.

Quindi, se si possiede un immobile non in regola dal punto di vista catastale non lo si può assolutamente collocare sul mercato; in altri termini non può essere oggetto di compravendita. Per poter vendere quindi un immobile non in regola catastalmente occorre procedere con la sua regolarizzazione.

TERMINI DI ADESIONE ALLA SANATORIA: Chi si trova in tale situazione ha tempo fino al 31 marzo 2011 per sanare le irregolarità catastali con la normativa attuale. Dal primo aprile 2011 chi non dovesse risultare in regola, a seguito ad esempio di un accertamento del Comune, oltre a dovere pagare la sanatoria sarà passibile anche di sanzione amministrativa (multa). La manovra finanziaria recentemente approvata dal Parlamento darà ai Comuni il potere di accedere in modo diretto al catasto; per  intervenire basterà loro incrociare i dati con le richieste di DIA (Dichiarazione inizio attività) presentate e le variazioni catastali effettuate. Il cosiddetto Decreto Milleproroghe, varato il 22 dicembre scorso dal Consiglio dei Ministri, prevedeva nella sua prima stesura un rinvio del termine per accatastare gli immobili irregolari al 28 febbraio, ma poi (come gli addetti ai lavori già ipotizzavano) è stato esteso al 31 marzo 2011.

VARIAZIONI DA SANARE: L’Agenzia del Territorio ha chiarito con la circolare 2/2010 quali sono le variazioni da regolarizzare dal punto di vista catastale e quali sono i casi di esclusione. Le variazioni catastali da regolarizzare sono dunque le seguenti:

–          trasformazione di sottotetti in ambienti abitabili;
–          spostamento della cucina in un altro ambiente;
–          trasformazione di balconi in verande chiuse;
–          abbattimento di un tramezzo e trasformazione di due o più ambienti in un unico ambiente;
–          divisione in un ambiente di grandi dimensioni in due o più ambienti.
–          realizzazione di un secondo bagno;
–          trasformazione di un ripostiglio in un bagno;
–          costruzione di soppalchi;

Sono invece esclusi dalla variazione catastale opere quali lo spostamento di un tramezzo o di una porta, perché pur variando la superficie dei vani non comportano una riduzione o un aumento del numero dei vani stessi.

COME METTERSI IN REGOLA:

1) Se è stata richiesta la DIA: Coloro che hanno eseguito interventi tesi a modificare lo stato dell’appartamento devono obbligatoriamente procedere alla regolarizzazione. Se la DIA era stata regolarmente presentata, ma si era omesso di richiedere la variazione catastale, sarà possibile mettersi in regola rivolgendosi a un tecnico (ingegnere, architetto o geometra) cui richiedere la realizzazione della nuova planimetria e la conseguente presentazione della variazione catastale. Ai costi del tecnico vanno aggiunti i costi della multa di 103,00 euro per la tardiva presentazione, oltre a 50,00 euro di tasse dovute per la variazione.

2) Se le opere sono state eseguite in assenza della DIA (articolo 36 della legge 380/2001): Qualora gli interventi modificativi dello stato dell’immobile non siano stati comunicati attraverso una DIA e vi fosse stato l’obbligo di farlo, il responsabile dell’abuso o il proprietario attuale dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda. Regolarizzare la posizione in tal caso è quindi possibile, ma a un costo mediamente molto più elevato, dato il maggior onere nei confronti del tecnico, il quale dovrà descrivere i lavori e garantire che non siano presenti ulteriori abusi, oltre al pagamento di un contributo di costruzione di importo doppio rispetto a quello ordinario (a titolo di oblazione, dato che l’articolo 16 prevede in questo caso il rilascio del permesso di sanatoria).

Infine, facciamo notare che per le opere effettuate senza DIA e per le quali si rendeva necessaria anche una licenza edilizia non è prevista alcuna possibilità di sanatoria o regolarizzazione, trattandosi di veri e propri casi di abusivismo edilizio. Un esempio di tali interventi sono quelli di sopraelevazione o quelli che hanno comportato un ampliamento dell’immobile.

Arch. Mauro Galliano (Napoli)
www.studiogalliano.it