Prestito vitalizio ipotecario: una formula per trasformare la casa in denaro

Il prestito vitalizio ipotecario (o prestito ipotecario vitalizio o PIV che dir si voglia) può costituire una soluzione per i seniores ai quali il denaro della pensione non basta per arrivare a fine mese o affrontare spese impreviste. Per dirla in parole povere, si tratta di convertire in liquidità il proprio immobile, ma senza perderne la proprietà: al momento dell’eredità gli eredi potranno venderlo o riscattarlo rimborsando il prestito ed estinguendo l’ipoteca. Questa formula giuridico-commerciale esiste in Italia dal 2005 (mentre è da tempo diffuso negli USA con il termine reverse mortgage e in Gran Bretagna dove si chiama equity release) e ultimamente ha subito una serie di modifiche proposte dall’Associazione Bancaria Italiana. Tra le novità, l’abbassamento del limite di età per richiedere il PIV, passato dai 65 ai 60 anni. Inoltre, sono stati ridotti i costi per gli eredi, anche grazie alla possibilità di rimborso graduale delle imposte ipotecarie e a maggiori possibilità di intervento nel caso di mancato rimborso anticipato del finanziamento da parte del mutuatario.

Con il PIV la somma viene erogata al proprietario dell’appartamento o della casa da banche e intermediari finanziari dopo averne stimato il valore di mercato mediante una perizia e iscritto su di esso un’ipoteca. Da notare che deve trattarsi di un immobile residenziale di valore non inferiore a 70.000 euro e non situato in zone ad alto rischio sismico ed idrogeologico. L’importo ottenibile dipende sia dal valore dell’immobile che dall’età del richiedente: maggiori sono queste due variabili, più è alta la quota erogabile, che può oscillare tra il 20 e il 50% del valore dell’immobile. Al proprietario viene data la possibilità di scegliere se avere il denaro in un’unica soluzione oppure in più tranche.

Dopo l’erogazione del prestito da parte della banca, il debitore non paga alcuna rata, ma gli interessi (attualmente tra il 5,7 e il 9%) insieme alle spese di perizia, istruttoria e assicurazione dovranno essere rimborsati con il finanziamento originario in un’unica soluzione alla morte del contraente, anche con pagamenti mensili.

Nel momento in cui chi ha ricevuto il prestito viene a mancare, gli eredi hanno un anno di tempo per sistemare la questione con la banca e possono farlo in due modi: vendere la casa per ripagare il prestito e gli interessi oppure versare alla banca capitale erogato e interessi e tenersi l’appartamento. Se passano 12 mesi senza alcun intervento da parte degli eredi, la banca vende l’immobile al valore di mercato e utilizza il ricavato per riscuotere il credito (se avanza eventualmente una differenza, viene restituita agli eredi). Se nel frattempo il valore dell’immobile è diminuito e l’ammontare del PIV con interessi e spese supera il valore della casa, la banca non può pretendere più di quanto ricavato dalla vendita.