Dal mattone ai titoli azionari, ecco tutti i modi per investire nel mercato immobiliare

Diversificare il portafoglio è la parola chiave di tutti gli investitori che desiderano massimizzare i guadagni e ridurre il rischio di perdite ingenti; tra gli investimenti che offrono le maggiori possibilità di diversificazione rientrano quelli legati al settore immobiliare.

Gli investimenti in questo asset non riguardano solo la compravendita di azioni o obbligazioni di società immobiliari, ma anche l’acquisto, la vendita e l’affitto di immobili, nonché la partecipazione a fondi comuni. In linea generale, il mercato immobiliare offre ampie possibilità di scelta e permette di posizionare il capitale in quello che per molto tempo è stato considerato uno dei “beni rifugio” per eccellenza, ossia il mattone. Seppure anche il mercato immobiliare abbia subito negli ultimi anni l’influenza negativa e crescente della crisi economica, investire negli immobili, sia fisici sia attraverso fondi e quote azionarie, rimane una delle scelte principali adottate dagli investitori che vogliono diversificare gli investimenti.

Il mercato immobiliare e l’investimento nel mattone

Il nostro Paese ha una grande storia alle spalle per quanto riguarda l’acquisto di immobili, in particolare ad uso abitativo, effettuato al fine di proteggere il capitale dagli sbalzi umorali del mercato finanziario. Ancora oggi, nonostante la crisi e le fluttuazioni crescenti, molti italiani scelgono di investire in immobili abitativi o commerciali per uso personale, ma anche da rivendere o affittare.

L’investimento nel settore immobiliare, anche in appartamenti di lusso, è molto apprezzato dagli investitori, ma bisogna considerare che anche questo come tutte le tipologie hanno dei rischi connessi, che devono essere presi in considerazione.

Il guadagno potrà derivare, a seconda delle scelte effettuate, dalla rivendita dell’immobile oppure dall’affitto. Nel primo caso, in particolare se si punta sulla rapida compravendita di immobili con finalità speculative, sarà necessario mettere in conto la tassazione della plusvalenza, la quale viene applicata alle vendite effettuate prima dei cinque anni dall’acquisto. Per capire meglio che cos’è la plusvalenza, come si calcola e quando viene tassata, potete leggere qua.

A ben guardare, l’attrazione per il mattone nel nostro paese è più che altro fondata su ragioni emotive e culturali oppure da carenza di informazione. Per esempio, poche persone sono consapevoli di tutti i costi che gravano sugli immobili. Non bisogna guardare soltanto le cifre lorde, ma calcolare tutti i costi nascosti. Bisogna conteggiare gli oneri fiscali sull’acquisto, sul mantenimento e sulla rivendita della casa, che vanno incidere non poco sul rendimento lordo: notaio, IVA, imposta ipotecaria e catastale, bolli e diritti, agenzia immobiliare: sommando tutti i costi, la cifra iniziale da sborsare è pari a circa il 15% in più. Detto in maniera diversa: dopo l’acquisto, la casa vale il 15% in meno. Detto in un terzo modo: il 15% del valore dell’immobile è già speso al momento della firma dell’atto di acquisto.

Per quanto riguarda il mantenimento dell’immobile, bisogna calcolare le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria (tinteggiatura, tetto, ascensore ecc.), che vanno a diminuire l’apparente guadagno derivante dalla rivalutazione del bene.

Ovviamente, chi affitta l’immobile avrà un introito mensile del canone di locazione. Quest’ultimo può variare molto in rapporto al tipo di immobile e alla sua ubicazione, ma è sempre gravato da costi: imposta per la registrazione del contratto, e poi tasse annuali con aliquote variabili. E tutto questo, senza tener conto di un’eventuale morosità del locatore e dei tempi in cui la casa rimane vuota per mancanza di affittuari.

Infine, come per tutti gli investimenti, anche nell’immobiliare sono da calcolare dei rischi. Anche senza arrivare a ipotizzare un terremoto o a un’alluvione, ci sono eventi precedentemente imprevedibili, che possono svilire il valore di un immobile: la costruzione di un’autostrada o di un impianto inquinante nelle vicinanze, o anche solo una discoteca rumorosa.

Crowdfunding immobiliare: una nuova opportunità

Storicamente, la partecipazione negli affari immobiliari privati riguardava solo le persone del settore e pochi conoscenti, ma il crowdfunding immobiliare ha completamente cambiato il gioco. Il crowdfunding immobiliare prevede il raggruppamento di fondi da parte di più investitori in un progetto immobiliare. E’ possibile fare investimenti azionari, dove gli investitori effettuano investimenti in immobili commerciali o residenziali e, in cambio, detengono una partecipazione azionaria nella proprietà, oppure investimenti di debito, cioè investire in un mutuo ipotecario associato a una particolare proprietà, dove l’investitore riceverà una quota dell’interesse rimborsato.

Tra i due, gli investimenti azionari offrono potenzialmente un maggiore rendimento perché la redditività degli investimenti di debito è limitata dal tasso di interesse del prestito. D’altro canto, gli investimenti azionari sono più rischiosi e in genere richiedono un periodo di detenzione più lungo.

Azioni e obbligazioni del mercato immobiliare

Chi preferisce gli investimenti di tipo classico, può optare per l’acquisto di azioni e obbligazioni delle società immobiliari. In questo caso l’investitore dovrà analizzare il mercato e tenere l’occhio puntato sui tassi d’interesse, i quali influenzano in modo deciso il valore delle azioni e delle obbligazioni emesse della società immobiliari. Acquistando titoli in Borsa, si potrà finanziare direttamente il mercato immobiliare diventando, a seconda dello strumento scelto, socio dell’impresa oppure creditore della stessa.

Chi predilige investimenti a lungo termine, più rischiosi, ma anche, in caso di successo, più remunerativi, potrà acquistare azioni delle principali società quotate in borsa; le obbligazioni mettono invece a disposizione degli investitori strumenti finanziari a medio termine che consentono di ottenere cedole periodiche e di rientrare in possesso, allo scadere del titolo, del capitale investito.

Fondi immobiliari per un investimento alternativo

Chi non vuole rinunciare a investire in questo asset, ma non ha capitale sufficiente per acquistare un immobile e, al contempo, non vuole effettuare la compravendita di azioni, può puntare sulla terza via fornita dai fondi comuni di investimento immobiliare.

Scegliendo questo tipo di investimento, non si entrerà in possesso diretto di alcun bene materiale, ma si verserà il denaro in un fondo comune gestito da intermediari autorizzati e utilizzato per l’acquisto di immobili ad uso abitativo o commerciale. La sottoscrizione del fondo ha durata minima di 10 anni, configurandosi dunque come un investimento a medio o lungo termine, e permette di ottenere una percentuale dei dividendi comuni. I fondi quotati in borsa rendono inoltre più semplice effettuare la vendita delle quote nel caso in cui si decidesse di abbandonare l’impresa prima della scadenza decisa in sede di acquisto.

Investimenti in REITs: una soluzione liquida e accessibile

I REITs (Real Estate Investment Trusts) rappresentano un’alternativa per chi desidera investire nel mercato immobiliare senza l’acquisto diretto di immobili. Si tratta di società che possiedono, gestiscono o finanziano proprietà immobiliari produttive di reddito e che offrono agli investitori la possibilità di acquistare quote. Investendo in REITs, si beneficia della liquidità e della semplicità di scambio dei titoli azionari, con il vantaggio aggiunto di ottenere dividendi regolari derivanti dagli affitti degli immobili posseduti. Questo tipo di investimento offre un accesso più diretto al settore immobiliare rispetto ai fondi comuni, con il vantaggio di essere negoziati in borsa e di garantire una maggiore flessibilità.