Imposta cedolare secca: chiarimenti, scadenze e moduli

È entrata in vigore il 7 aprile 2011 e riguarda gli affitti da gennaio 2011 in poi la cosiddetta “imposta cedolare secca”, vale a dire l’imposta in percentuale fissa del 19% o del 21% che va a sostituire i “pagamenti per scaglioni” nella dichiarazione dei redditi. Una novità – comunque facoltativa – che farà risparmiare denaro sia ai proprietari di case che agli inquilini e che, probabilmente incoraggerà a mettere sul mercato degli affitti molti gli alloggi attualmente vuoti.

Da ora in poi, le imposte ordinarie sui redditi saranno sostituite da un’imposta corrispondente al 21% del canone, che diventa del 19% per i contratti a canone concordato nelle metropoli. La cedolare sostituisce anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo sui contratti di locazione.

Ma la cedolare secca è sempre conveniente? Assolutamente sì per coloro che affittano a canone libero, mentre chi affitta a canone concordato il vantaggio sussiste soltanto per i redditi lordi uguali o superiori ai 28 mila euro. Ma comunque, come dicevamo, l’applicazione della cedolare è facoltativa per i proprietari degli immobili.

Da tenere presente che la scelta della cedolare secca implica il vincolo che il locatore rinunci – per tutta la durata dell’opzione – all’applicazione di aumenti del canone d’affitto, inclusi gli aumenti Istat. La suddetta rinuncia deve essere comunicata all’inquilino con una raccomandata.

Sono incluse nella normativa della cedolare soltanto le locazioni delle abitazioni e delle “pertinenze” (ad esempio, il garage) che siano affittate insieme all’immobile principale. Non sono invece ammesse le sublocazioni.

Per i nuovi contratti i proprietari possono richiedere di beneficiare del nuovo sistema compilando il modulo “Siria” da inviare al Fisco per via telematica. Invece, per i contratti già registrati, la scelta deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità, presentando il Modello 69 (cartaceo) agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Entrambi possono essere scaricati dal sito agenziaentrate.gov.it. Se il contratto è già registrato oppure è stato rinnovato nei primi mesi del 2011, la scelta per il 2011 dovrà essere fatta nel 730 oppure nel modello Unico da presentare il prossimo anno.

Quali sono le scadenze di versamento per la cedolare secca? Esattamente le stesse dell’IRPEF: gli acconti vanno versati nella percentuale dell’85% entro il 16 giugno e per il 51% entro il 30 novembre, mentre il saldo è da pagarsi il 16 giugno dell’anno successivo. Però, se il contratto fosse stato stipulato dal mese di giugno in poi, l’acconto di giugno viene posticipato e pagato sommandolo a quello di novembre.

Inoltre dovrebbe dare anche benefici nella lotta all’evasione fiscale. Sono infatti pesantissime le sanzioni per la mancata registrazione dei contratti d’affitto, o nel caso che venga indicata una somma inferiore a quella reale o si finga un comodato gratuito per evitare di pagare le tasse: la multa sale dall’attuale 200% al 400%.