Come funziona la surroga del mutuo e come calcolarne la rata

Per surroga di un mutuo (anche detta talvolta “surrogazione” oppure “portabilità” del mutuo) si intende lo spostamento del finanziamento ottenuto da una banca con un altro finanziamento per l’acquisto di un immobile presso altro istituto di credito che offre condizioni economiche migliori.

Quali sono i vantaggi della surroga del mutuo?

Di solito si ricorre alla surroga quando nel corso del tempo intervengono variazioni importanti nei tassi di interesse, quando si trovano delle offerte promozionali allettanti riguardanti l’importo delle rate, la durata del mutuo, la percentuale dello spread (il tasso applicabile), le spese collegate, le polizze assicurative accessorie.

Non è un caso che la surroga sia una delle operazioni più richieste nel settore dei finanziamenti bancari nell’ultimo decennio: qualunque mutuatario accorto ha capito la convenienza di optare per una soluzione di finanziamento che gli permettesse di passare dai tassi molto alti pattuiti prima della crisi del 2009 a quelli ai minimi storici dopo gli interventi di quantitative easing della BCE.

La surroga è un’operazione alquanto “comoda”, poiché non implica la cancellazione e l’iscrizione di una nuova ipoteca, ma prevede un semplice cambio di beneficiario, ovvero il passaggio dalla vecchia alla nuova banca. Inoltre si tratta di un’operazione gratuita per il cliente – questo fin dall’introduzione della cosiddetta legge Bersani nel 2007 poi sancita dalla legge Finanziaria del 2008: i costi per il trasferimento del mutuo sono infatti interamente a carico della banca subentrante.

In buona sostanza, con la surroga è possibile risparmiare negoziando delle condizioni migliori con un nuovo istituto di credito – senza sobbarcarsi ulteriori spese (a parte ovviamente quelle delle rate).

Surroga, rinegoziazione e sostituzione del mutuo sono la stessa cosa?

La risposta sintetica alla domanda posta qui sopra è “no”. Infatti, la surroga è il trasferimento di un mutuo presso un’altra banca, mentre la rinegoziazione del mutuo si basa su un accordo per la modifica dei termini accordati nella stessa banca erogante (di solito si chiede una variazione sul tasso d’interesse oppure sulla durata del mutuo).

La sostituzione del mutuo è anch’essa un istituto differente, che permette di ottenere liquidità aggiuntiva: nel caso della sostituzione l’importo del nuovo mutuo può essere aumentato, mentre invece nella surroga tale variazione non è ammessa. Anche la rinegoziazione e la sostituzione sono strade percorribili, ma ne parleremo in altri articoli.

Come muoversi per attuare la surroga del mutuo

Il cliente classico che non ha ancora le idee chiare deve rivolgersi a una o più banche chiedendo un preventivo e poi ovviamente optare per quella che offre il tasso più conveniente. Alla presentazione della richiesta di surroga la buona banca si riserva il diritto di valutare il caso alla luce dei dati acquisiti. In caso di risposta affermativa sarà il nuovo istituto di credito a contattare la prima banca per spostare il finanziamento avviando la procedura senza alcun disagio per il cliente.

Come calcolare la rata per la surroga del mutuo

Eccoci giunti al cuore del discorso. Per le banche che operano online il calcolo della surroga del mutuo è reso relativamente semplice da comode interfacce che richiedono al cliente la compilazione di un modulo digitale collegato a degli algoritmi che elaborano i dovuti conteggi. L’utente è tenuto a fornire informazioni dettagliate, solitamente di questo tipo:

• finalità del mutuo
• tipo di tasso desiderato (fisso, variabile)
• importo richiesto (ossia, valore residuo del mutuo)
• periodicità della rata
• durata del mutuo
• valore dell’immobile ipotecato
• ubicazione dell’immobile
• età del richiedente
• numero di componenti del nucleo familiare
• posizione lavorativa del richiedente (lavoro a tempo indeterminato / indeterminato / lavoro autonomo / pensione)
• luogo o provincia residenza del richiedente
• reddito del richiedente
• altri impegni finanziari mensili
• eventuali polizze assicurative.
  A quel punto il software è in grado di fornire una simulazione sull’ammontare delle rate per la revisione del mutuo presso quella banca.