Acquistare un immobile a New York: tutto quello che occorre sapere

Una casa a New York, anche piccola, è il sogno di molti. E da ormai molti anni a questa parte, anche in Italia si parla molto di comprare un appartamento nella Grande Mela. Ovviamente si tratta di un sogno che resta di lusso per pochi, ma sicuramente oggi è più popolare di un tempo, tant’è vero che migliaia di italiani lo hanno realizzato.

L’acquisto di un immobile, ovunque esso si trovi, comporta sempre l’esecuzione di numerosi adempimenti, che, per chi non ha una pregressa esperienza in materia, possono rivelarsi complessi e talvolta di difficile comprensione. Questo è quanto mai verosimile qualora l’immobile che si intende acquistare si trovi in un Paese estero con il quale si ha poca o nessuna familiarità.

Gli Stati Uniti, pur rappresentando una meta molto “gettonata” tra i turisti italiani, sono, tuttavia, un Paese che può comportare notevoli difficoltà a coloro che decidono di effettuare un investimento in loco, vuoi per il disagio di gestire una trattativa in lingua inglese, vuoi per il rispetto di usi commerciali estremamente diversi da quelli ai quali si è abituati in Italia e vuoi, anche e soprattutto, per la presenza di una normativa e di un sistema legale estremamente diversi da quelli italiani.

Di qui, l’esigenza, per chiunque sia interessato ad acquistare una casa negli Stati Uniti e a New York in particolare, sia a titolo di investimento che ad uso personale, di avere un quadro preciso dei principali passaggi da seguire nella fase di acquisto. Sarà infatti necessario poter contare su validi professionisti in grado di fornire un’assistenza puntuale e completa a cominciare dalla scelta dell’agenzia immobiliare più adatta a soddisfare le proprie esigenze e in grado di agevolare, con l’ausilio di fidati studi legali e fiscali, l’intero processo di compravendita immobiliare che si intende affrontare.

Ecco, allora, il consiglio rivolto a tutti coloro che desiderano investire nel mercato immobiliare statunitense e, in quello newyorkese in particolare, di rivolgersi a professionisti provvisti di apposite abilitazioni professionali negli Stati Uniti, che conoscano benissimo sia la lingua italiana che quella inglese e che siano in possesso dei necessari titoli per prestare assistenza legale e fiscale sia negli Stati Uniti (Stato di New York) che in Italia, dal momento che potrebbe rendersi necessaria la realizzazione di una struttura societaria più complessa, che preveda la costituzione di una società anche in Italia.

Quali tipi di case si possono acquistare a New York

A New York, esistono diverse tipologie di casa, che si differenziano tra loro non solo per il prezzo, ma anche per il diverso modo in cui la proprietà è legalmente detenuta.

Le più comuni sono senza dubbio i condomini (condos) e le cooperative (co-ops), che rappresentano circa l’80% dell’intero mercato immobiliare newyorkese.

Mentre, all’atto di acquisto di un appartamento situato in un condominio, l’acquirente riceve un atto di trasferimento di proprietà (generalmente nella forma di un Bargain and Sale Deed), che viene appositamente depositato e registrato nel registro immobiliare della contea in cui si trova l’immobile, quando si acquista un appartamento in una cooperativa, non si acquista legalmente un immobile, ma si acquistano delle partecipazioni azionarie nella società (Corporation) che possiede il palazzo. All’atto d’acquisto, al proprietario viene così rilasciato un certificato azionario rappresentante un numero di azioni direttamente proporzionale alle caratteristiche dell’appartamento, alle sue dimensioni e alla posizione occupata all’interno del palazzo. Ad esempio, il proprietario di un appartamento di 500 piedi quadrati  possiederà un numero di azioni inferiore rispetto a quelle detenute dal proprietario di un appartamento di 1,000 piedi quadrati.

Oltre al certificato azionario, al compratore verrà consegnato una sorta di contratto di locazione, definito Proprietary Lease, o anche Occupancy Agreement, che gli conferisce il diritto di prendere possesso e di risiedere in uno specifico appartamento per un periodo di lunga durata, normalmente pari a 99 anni.

Le procedure per l’acquisto in condominio o cooperativa

Le numerose differenze esistenti tra condomini e cooperative si riflettono, ovviamente, anche nelle procedure previste per il loro acquisto. In particolare, se all’acquirente di un appartamento in un condominio è consentito, di regola, ottenere un finanziamento che possa arrivare a coprire il 70%, l’80% e, talvolta, addirittura il 90% del prezzo di acquisto, in caso di appartamenti situati in una cooperativa sono previsti dei limiti ben precisi alla possibilità di finanziare l’acquisto, che non può, nella maggior parte dei casi, superare il 50% del prezzo, costringendo, così, l’acquirente a versare di tasca propria circa metà del prezzo.

Alle difficoltà legate alla possibilità di finanziare l’acquisto dell’immobile, si aggiungono una serie di ulteriori limitazioni, imposte dal consiglio di amministrazione di gran parte delle cooperative presenti a New York, alla facoltà dei singoli proprietari di subaffittare e/o di ristrutturare il proprio appartamento, previa espressa autorizzazione dello stesso consiglio.

Altrettanto impegnativa risulta la procedura prevista per tutti coloro (americani o stranieri), che desiderano acquistare un appartamento in una cooperativa. Tale procedura, oltre ad essere piuttosto lunga e rigorosa, richiede la presentazione, da parte di ciascun potenziale acquirente, di abbondante documentazione (identificata genericamente con il termine board package) necessaria a fornire una serie di informazioni riguardanti la situazione finanziaria, lavorativa e personale di ciascun candidato acquirente.

In particolare, gli aspetti che vengono presi in considerazione dal consiglio di amministrazione di una co-op in sede di valutazione della richiesta di acquisto comprendono, tra gli altri:

1)     la storia finanziaria del potenziale acquirente;
2)     la storia lavorativa del potenziale acquirente;
3)     il grado di fiducia creditizia del potenziale acquirente;
4)     lettere di referenze sia di natura professionale che personale;
5)     destinazione dell’appartamento da acquistare: ad esempio, uso personale, a titolo di investimento, pied-a-terre, etc.
6)     usi e abitudini personali;
7)     lo svolgimento di eventuali attività professionali all’interno dell’abitazione sono il più delle volte proibite;
8)     la detenzione di animali domestici viene spesso sottoposta a rigorose procedure di ammissione se non addirittura proibita.

In caso di valutazione positiva della documentazione prodotta, è previsto un ulteriore colloquio con ciascun potenziale acquirente davanti al consiglio di amministrazione, che, di regola, ha una durata compresa tra i 30 e i 60 minuti.

Dopo circa una settimana dalla conclusione del colloquio, il consiglio di amministrazione si riunisce per pronunciarsi sulla richiesta di acquisto: la decisione viene presa, di regola, nell’arco della stessa giornata.

La possibilità di acquistare un appartamento in un condominio non è, invece, sottoposta alla preventiva approvazione da parte del consiglio condominiale, al quale non è, pertanto, riconosciuto il diritto di respingere le offerte dei potenziali acquirenti (purché formalmente idonee e conformi alle richieste economiche del venditore). E’ tuttavia richiesta, anche per l’acquisto di appartamenti posizionati in un condominio, la presentazione di un board package che consentirà al consiglio di amministrazione di identificare l’acquirente e verificarne l’affidabilità economico-finanziaria in vista del successivo rogito.

Il proprietario di un appartamento in un condo è altresì libero di subaffittare il proprio immobile così come di ristrutturalo senza la necessaria previa autorizzazione del consiglio.

Le spese condominiali sono, generalmente, meno elevate rispetto a quelle previste per analoghi appartamenti situati in cooperative; tuttavia, mentre una quota delle spese condominiali versate per un appartamento situato in una cooperativa è detraibile dalle tasse, le spese versate per appartamenti situati in un condominio non lo sono.

Inoltre, alcuni dei costi legati all’acquisto e alla gestione di un immobile, sia esso situato in un condominio che in una cooperativa, sono detraibili dalle tasse.

A questo proposito:
1)     tutti gli interessi annui pagati sul mutuo sono detraibili dalle tasse, purchè la somma finanziata risulti inferiore al milione di dollari;
2)     le tasse immobiliari sono detraibili;
3)     le spese di trasloco sono deducibili;
4)     le spese legate all’acquisto di mobili ed elementi di arredo, così come i costi di eventuali ristrutturazioni sono detraibili dalle tasse.

I principali aspetti di una compravendita

Illustrate le principali differenze riscontrabili in fase di acquisto tra co-ops e condos, esistono, comunque, numerosi aspetti che sono decisamente comuni ad entrambe le tipologie e che riassumiamo di seguito brevemente:

– L’offerta iniziale di acquisto viene di regola presentata oralmente dall’agente del compratore a quello del venditore, indicando il prezzo, la data per il rogito, gli eventuali elementi di arredo che si gradirebbe venissero lasciati nell’immobile e, quindi, inclusi nella compravendita, oltre naturalmente, a fornire tutte le informazioni necessarie ad identificare l’acquirente, comprese quelle di natura economico-finanziaria.

– Qualora l’offerta venga accettata, il venditore provvederà a incaricare il proprio avvocato della redazione del preliminare di vendita (o compromesso), che verrà trasmesso al legale del compratore per le opportune valutazioni ed eventuali successive negoziazioni. Una volta concordato il testo definitivo del contratto, questo verrà sottoscritto dal compratore e quindi restituito all’avvocato del venditore per la firma, unitamente al versamento di un anticipo (deposit), che, a seconda si tratti di condo o co-op, potrà aggirarsi tra il 10% e il  20% del prezzo nel primo caso e tra il 20% e il 50% nel secondo. La somma versata a titolo di anticipo verrà custodita in apposito conto di garanzia sino al momento del rogito.

– E’ importante sottolineare come il venditore sia libero di accettare l’offerta di terzi sino al momento in cui il preliminare non sia stato sottoscritto da entrambe le parti (compratore e venditore). Di qui la necessità di agire con una certa tempestività nella fase della negoziazione del preliminare di vendita.

– Dopo aver perfezionato il contratto attraverso la sua sottoscrizione, il compratore, in caso di finanziamento, dovrà provvedere alla presentazione della relativa richiesta che, di regola, viene completata nel giro di 45 giorni.

– In attesa che la pratica relativa alla richiesta di mutuo venga portata a termine, il compratore dovrà occuparsi della compilazione e successiva presentazione al condominio o alla cooperativa del board package, avvalendosi dell’assistenza del proprio broker.

– Una volta completato, il board package dovrà essere restituito al broker entro 10 giorni dal ricevimento del preliminare di vendita sottoscritto dal venditore, oppure, in caso di finanziamento, entro 3 giorni dal ricevimento della lettera della banca in cui vengono confermati i termini del finanziamento.

– Dopo aver valutato la documentazione contenuta nel board package e la sua conformità a quanto richiesto, il consiglio di amministrazione procederà a fissare la data per il colloquio con il potenziale acquirente. Generalmente, l’esito del colloquio viene comunicato al diretto interessato nel giro di 72 ore. E’ utile preparare in anticipo il colloquio con il proprio broker.

– Una volta ottenuto il via libera dal consiglio di amministrazione, sarà necessario informare prontamente il proprio avvocato, che potrà così coordinare la data del rogito con le altre parti coinvolte nell’operazione. Solitamente trascorrono un paio di settimane prima che venga fissata la data del rogito.

– Il giorno prima del rogito o, talvolta, semplicemente qualche ora prima dello stesso, il broker accompagnerà il compratore a visionare l’appartamento, al fine di verificarne le condizioni e la conformità ai termini previsti nel preliminare di vendita.

– Il rogito si tiene di regola negli uffici dell’amministratore del palazzo, qualora si tratti di acquisto di appartamento in una Co-op, altrimenti in quelli dell’avvocato del venditore. Alla cerimonia del rogito prenderanno parte oltre a venditore ed acquirente (che, tuttavia, possono essere rappresentati dai propri avvocati), i rispettivi legali delle parti, il broker del venditore e del compratore, il legale della banca che ha disposto il finanziamento, un rappresentante della title company (nel caso si tratti di condominio), o un rappresentante della società che amministra il palazzo (in caso si tratti di una cooperativa).

– Al rogito si provvederà al pagamento del saldo del prezzo di acquisto dell’immobile da parte del compratore così come degli altri costi previsti nell’operazione.

I costi accessori per l’acquisto

Di seguito è possibile consultare una tabella, che si propone di fornire una previsione di massima delle spese complessive previste a carico delle parti all’atto di acquisto.

1) Condomini

Costi previsti a carico del Venditore:

• Commissione riconosciuta al broker: di regola pari al 6% del prezzo di vendita
• Parcella avvocato: consultare il proprio avvocato
• Tassa immobiliare prevista dalla città di New York:
• sugli immobili a destinazione residenziale, il cui prezzo di vendita risulti uguale o  inferiore a $ 500.000, è  prevista un’imposizione fiscale pari all’1% del prezzo di vendita; per quelli il cui prezzo è, invece, superiore ai $500.000, l’imposizione fiscale è pari all’1.425%.
• Tassa immobiliare prevista dallo Stato di New York: pari allo 0.4% del prezzo di vendita.
• Onorario del managing agent del palazzo: compreso tra i $250 e i $750
• Deposito cauzionale per il trasloco: compreso tra $500 e $1.500, di regola rimborsato in caso di assenza di danni provocati nel corso del trasloco
• Imposta prevista a livello statale a carico di quei venditori che non sono residenti nello Stato in cui si trova l’immobile in vendita: pari al 7.7% del guadagno netto realizzato dalla vendita
• Imposta prevista a livello federale a carico di quei venditori che non sono residenti negli Stati Uniti: pari al 10% del prezzo di vendita

Costi previsti a carico del Compratore, comprensivi dei costi legati al mutuo:

• Parcella avvocato compratore: consultare il proprio avvocato
• Onorario del managing agent del palazzo: compreso tra i $250 e i $500
• Spese amministrative legate all’esecuzione del credit report: compreso tra $50 e $100
• Costo dell’informativa obbligatoria relativa all’eventuale utilizzo di vernice contenente particelle di piombo: $0 – $50
• Mansion Tax: si tratta di una tassa prevista a carico del solo acquirente  ed applicabile solo per le compravendite immobiliari il cui prezzo risulti superiore al milione di dollari; la tassa è pari all’1% del prezzo di vendita
• Deposito cauzionale per il trasloco: compreso tra $500 e $1.500, di regola rimborsato in caso di assenza di danni provocati nel corso del trasloco
• Spese amministrative legate alla domanda di mutuo, all’esecuzione del credit check, etc.: a partire da $ 500
• Costo della valutazione dell’immobile ai fini della richiesta di mutuo: a partire da $ 250
• Parcella avvocato della banca o istituto di credito concedente il mutuo: a partire da $ 500
• Spese amministrative legate al deposito del UCC-1: a partire da $50
• Imposta per l’iscrizione dell’ipoteca: per mutui fino a $ 500.000 è prevista una tassa pari al 1.8% della somma finanziata; per mutui superiori a $ 500.000 la tassa è dell’1.925%
• Costi legati agli adempimenti eseguiti dalla Title Company: compresi tra lo 0.5% e lo 0.8% del prezzo di vendita

In caso di acquisto di sponsor units o di appartamenti in palazzi di nuova costruzione sono, altresì, a carico del compratore:

• Tassa immobiliare prevista dallo Stato di New York: vedi sopra
• Tassa immobiliare prevista dalla città di New York: vedi sopra
• Parcella dell’avvocato del costruttore: di solito non inferiore a $ 1.500

 2) Cooperative

Costi previsti a carico del Venditore:

• Commissione riconosciuta al broker: di regola pari al 6% del prezzo di vendita
• Parcella avvocato: consultare il proprio avvocato
• Parcella avvocato rappresentante la co-op o managing agent: a partire da $ 500 in su
• Imposta prevista sul trasferimento di azioni: pari a $ 0.05 per azione
• Tassa immobiliare prevista dalla città di New York:
• sugli immobili a destinazione residenziale, il cui prezzo di vendita risulti uguale o  inferiore a $ 500.000, è  prevista un’imposizione fiscale pari all’1% del prezzo di vendita; per quelli il cui prezzo è, invece, superiore ai $ 500.000, l’imposizione fiscale è pari all’1.425%.
• Tassa immobiliare prevista dallo Stato di New York: pari allo 0.4% del prezzo di vendita.
• Flip Tax (se applicabile): generalmente compresa tra l’1% e il 3% del prezzo di vendita
• Deposito cauzionale per il trasloco: compreso tra $ 500 e $ 1.500, di regola rimborsato in caso di assenza di danni provocati nel corso del trasloco
• Imposta prevista a livello statale a carico di quei venditori che non sono residenti nello Stato in cui si trova l’immobile in vendita: pari al 7.7% del guadagno realizzato dalla vendita
• Imposta prevista a livello federale a carico di quei venditori che non sono residenti negli Stati Uniti: pari al 10% del prezzo di vendita

Costi previsti a carico del Compratore, comprensivi dei costi legati al mutuo:

• Parcella avvocato compratore: consultare il proprio avvocato
• Onorario del managing agent del palazzo: intorno ai $750
• Spese amministrative legate all’esecuzione del credit report: compreso tra $50 e $100
• Costo dell’informativa obbligatoria relativa all’eventuale utilizzo di vernice contenente particelle di piombo: $0 – $50
• Mansion Tax: si tratta di una tassa prevista a carico del solo acquirente  ed applicabile solo per le compravendite immobiliari il cui prezzo risulti superiore al milione di dollari; la tassa è pari all’1% del prezzo di vendita
• Deposito cauzionale per il trasloco: compreso tra $500 e $1.500, di regola rimborsato in caso di assenza di danni provocati nel corso del trasloco
• Spese amministrative legate alla domanda di mutuo, all’esecuzione del credit check etc.: a partire da $ 500
• Costo della valutazione dell’immobile ai fini della richiesta di mutuo: a partire da $ 275
• Parcella avvocato della banca o istituto di credito concedente il mutuo: a partire da $ 500
• Spese amministrative legate al deposito del UCC-1: a partire da $50
• Spese amministrative legate alla ricerca di eventuali vincoli e/o gravami inerenti la proprietà: intorno ai $350

Si ringrazia l’Avv. Stefano Linares per la gentile collaborazione.