Come avviene la vendita della prima casa con mutuo?

Per vendere casa mentre si sta pagando ancora il mutuo si può scegliere tra due soluzioni: l’accollo del mutuo e l’estinzione anticipata. Scopri i pro e i contro.

Acquistare casa richiedendo un mutuo è ormai diventata una pratica molto comune, e dunque inevitabile, soprattutto quando non si possiede la liquidità necessaria. Trattandosi di un finanziamento di media/lunga durata, che può raggiungere anche i trent’anni, può dunque succedere che l’intestatario del contratto di mutuo decida di vendere l’immobile ancor prima di aver sanato il suo debito verso la banca.

Per queste situazioni esistono delle specifiche procedure: l’accollo del mutuo e l’estinzione anticipata del mutuo. In quest’articolo cercheremo di capire come funzionano queste due diverse soluzioni e quali sono i vantaggi e svantaggi offerti.

Vendere casa richiedendo l’accollo del mutuo

Scegliendo l’accollo del mutuo – l’articolo 1273 del Codice Civile – è possibile vendere l’immobile sebbene ci sia ancora un mutuo in corso. Si tratta di un accordo tra l’intestatario originale del mutuo e la persona che è interessa ad acquistare l’abitazione. In questo caso il debito sarà passato ad un nuovo soggetto, chiamato accollante, che si occuperà di rimborsare la banca che ha erogato il mutuo, identificata con termine accollataria.

In Italia esistono due diverse procedure di accollo del mutuo. La prima è chiamata “accollo di tipo cumulativo” e prevede il coinvolgimento dell’intestatario originale del contratto; in casi del genere la banca continuerà a considerare responsabili del credito entrambi i soggetti coinvolti nella vendita dell’immobile. Quindi se l’acquirente non dovesse pagare le rate del mutuo, sarà l’intestatario originario del contratto a dover intervenire al suo posto.

La seconda tipologia è detta “accollo liberatorio” proprio perché solleva l’intestatario originario del mutuo da ogni forma di responsabilità o dovere verso la banca. In questi casi l’unico soggetto che dovrà provvedere al rimborso del pagamento sarà l’acquirente, ovvero la persona che acquisterà l’immobile. Se però la banca considera la situazione finanziaria dell’acquirente poco stabile e quindi rischiosa per il rimborso della cifra erogata, può anche rifiutare questo tipo di soluzione.

L’accollo del mutuo porta dei vantaggi ad entrambe le parti coinvolte. L’accollante, ovvero la persona che desidera acquistare la casa messa in vendita, non dovrà sostenere alcuna spesa. Infatti tutte le spese per l’accensione del mutuo, per la perizia tecnica e la fase di istruttoria sono state già sostenute prima, dall’intestatario originario del contratto. Chi vende invece potrà sollevarsi dai costi di cancellazione dell’ipoteca o delle voci di spesa previste in caso di estinzione anticipata del mutuo.

Vendere casa chiedendo l’estinzione del mutuo

Se invece si sceglie di vendere casa e richiedere l’estinzione anticipata del mutuo si potrebbe invece andare incontro a delle spese extra, come ad esempio un costo di mora a seconda dell’anno in cui è stato acceso il finanziamento e del tipo di tasso d’interesse. Un’altra variabile che potrebbe influire sul grado di convenienza di questa offerta è il tipo di piano di ammortamento scelto. Ad esempio in quello “alla francese” conviene chiedere l’estinzione anticipata nel corso dei primi anni, quando la quota d’interessi è ancora molto alta rispetto al capitale.

Nei casi di estinzione parziale del mutuo, l’intestatario del contratto può scegliere se agire sulla durata del finanziamento o sull’importo della rata a fronte del capitale versato. Per i mutui sottoscritti a partire dal 2 febbraio 2007, la legge Bersani ha garantito l’estinzione del contratto senza il pagamento di nessuna penale. Mentre per quelli stipulati prima di questa data, sono previste delle penali ridotte, il cui importo è stato concordato tramite un accordo siglato dall’ABI e delle Associazioni dei consumatori.