Quanto costa un mutuo prima casa?

Accendere un mutuo per l’acquisto della prima casa richiede non solo un’attenta valutazione dei tassi d’interesse applicati dall’istituto di credito prescelto, ma anche di molte altre voci di spesa che, se sottovalutate, potrebbero mettere anche in seria difficoltà i risparmiatori.

In questo articolo cercheremo di individuare le principali voci di spesa di un mutuo casa ma anche di fornire qualche consiglio utile per tutelare i diritti di risparmiatori, senza lasciarsi cogliere impreparati dalle richieste della banca.

Mutuo prima casa: come scegliere quello giusto?

La prima regola da rispettare quando si decide di richiedere un mutuo casa è confrontare le diverse proposte degli istituti di credito. In questi casi, l’uso di un comparatore online, potrebbe ottimizzare i tempi della ricerca consentendo di individuare la formula più conveniente e più vicina alle proprie esigenze.

In genere di un mutuo vengono sempre analizzati i tassi di interesse – TAN e TAEG – e l’ammontare della rata, due aspetti fondamentali, vista la durata di questa particolare tipologia di finanziamenti che può oscillare da un minimo di cinque anni fino ad un massimo di trent’anni. Oltre a questi fattori ci sono però anche altre voci di spesa che bisogna considerare, e che possono avere un notevole impatto soprattutto nella prima fase, ovvero quella di sottoscrizione del contratto.

Le prime spese saranno quelle relative alla valutazione della richiesta e apertura della pratica, ovvero i “costi d’istruttoria”. L’ammontare potrebbe variare a seconda della banca prescelta e oscillare dallo 0.5% fino al 2% dell’ammontare complessivo richiesto, e sarà prelevato direttamente dalla banca.

La seconda voce di spesa riguarda la perizia tecnica dell’immobile, che sarà effettuata da un tecnico qualificato, quasi sempre designato dalla banca che eroga il mutuo. Lo scopo del suo intervento è definire il valore commerciale dell’immobile e verificare che sia proporzionale alla cifra richiesta. Il costo della perizia può variare in base all’istituto di credito.

Un’altra voce di spesa da non sottovalutare è quella relativa all’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, una procedura gestita esclusivamente da un notaio. Sarà sempre quest’ultimo a verificare il diritto di proprietà dell’immobile e la completa titolarità del venditore, e quindi a garantire che sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o altri tipi di vincoli che possono ostacolare la vendita o l’iscrizione ipotecaria della banca.

I costi notarili per le compravendite e i mutui sono direttamente proporzionali al prezzo dell’immobile e all’ipoteca che verrà iscritta a garanzia del mutuo, che in genere corrisponde al doppio dell’importo di mutuo richiesto. A queste bisogna poi aggiungere le imposte dovute allo Stato, che variano a seconda se si acquista da un privato o da un’impresa costruttrice, se si acquista come prima casa e, infine, se si acquista un immobile a uso abitazione o un immobile a uso commerciale.

Seguono le spese per la copertura assicurativa. Dal momento che l’immobile costituisce per la banca una garanzia per il rientro della cifra erogata, la sottoscrizione del contratto di mutuo prevede una polizza assicurativa obbligatoria che copra l’immobile dal rischio di scoppio e incendio. A questa copertura assicurativa possono anche sommarsi delle altre, ad esempio per il rischio vita o perdita del lavoro. Si tratta di polizze facoltative che vengono consigliate soprattutto nel caso di finanziamenti molto lunghi.

E infine rientrano le spese di gestione e incasso rata che andranno invece a coprire tutti quei costi che la banca dovrà sostenere per tutta la durata del finanziamento, come ad esempio quelli relativi all’incasso delle rate e al rilascio della documentazione, ad esempio la certificazione annuale degli interessi passivi o la spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso.

Per avere maggiori informazioni sui mutui casa, capire le dinamiche e soprattutto per non lasciarsi cogliere impreparati, potrebbe esser utile leggere la guida “Mutuo Casa” realizzata dalla Banca d’Italia. Si tratta di un valido aiuto per i risparmiatori, che consente di capire quali sono le dinamiche che governano il mercato creditizio italiano e in che modo è possibile tutelare i diritti dei cittadini e quindi dei risparmiatori.

Mutuo prima casa – Meglio il tasso fisso o variabile?

Acquistare una casa non è sempre un’operazione semplice ed immediata, soprattutto per quei soggetti che non dispongono di tutto il capitale utile alla compravendita. La strada generalmente prescelta per fronteggiare in breve tempo un’ingente spesa è quella della stipula di un contratto di mutuo, che brevemente si definisce come un contratto a mezzo del quale il soggetto mutuante (quasi sempre un istituto di credito o finanziario) versa una certa somma di denaro in favore del mutuatario richiedente, che si impegnerà a restituirla maggiorata di interessi. Il mutuo per l’acquisto della “prima casa” pertanto si differenzia dai cosiddetti mutui liquidità, in quanto pone a carico del richiedente l’obbligo di indicare la finalità per cui se ne richiede l’erogazione.

Requisiti soggettivi e quantum erogabile

Gli istituti di credito prima di concedere il finanziamento valutano la sussistenza di una serie di requisiti legali ed economici. Innanzitutto, affinché la richiesta possa essere valutata nel merito, il richiedente deve necessariamente essere maggiorenne con residenza in Italia ovvero cittadino in altro Stato europeo e deve possedere un reddito tale da garantire la restituzione della somma prestata. A tal proposito generalmente le banche o le finanziarie stimano il rapporto rata/reddito nella misura del 30%, così da non gravare in modo eccessivo sulla situazione economica del beneficiario e del suo nucleo familiare. Si potrà ovviare ad una eventuale incapienza reddituale del richiedente, individuando al momento della stipula del contratto un fideiussore, ossia un garante del mutuo, cui incomberà l’onere del pagamento in caso di inadempimento del mutuatario.

Dal punto di vista oggettivo, con riferimento alla somma corrisposta dal mutuante, nella maggior parte dei casi vengono erogati dei mutui parziali, ovvero a copertura dell’80% del valore dichiarato dell’immobile da acquistare. Tuttavia, solo talune banche garantiscono la copertura totale dell’importo, a favore generalmente di una limitata categoria di soggetti, under 35 o 40, a seconda del prodotto.

Inoltre, la compravendita di un immobile qualificato come prima casa consente all’acquirente mutuatario di poter beneficiare di una serie di agevolazioni fiscali, che variano a seconda che il soggetto sia esente Iva ovvero non lo sia. Ad esempio, per i soggetti esenti i suddetti benefici consistono nella riduzione dell’imposta di registro e nel versamento delle imposte catastali ed ipotecarie in misura inferiore e fissa, quindi indipendentemente dal valore dell’abitazione.

Tasso fisso o tasso variabile?

Il primo interrogativo che generalmente ci si pone al momento della richiesta è se accedere ad un mutuo a tasso fisso o variabile. Sostanzialmente, la differenza è che in caso di mutuo a tasso fisso la rata è predeterminata e costante durante tutto il periodo di ammortamento, mentre in caso di mutuo a tasso variabile l’importo della rata potrà cambiare.

Non esiste quindi una risposta univoca al quesito: il mutuo a tasso fisso garantisce senza dubbio maggiore certezza e stabilità al mutuatario, mentre quello a tasso variabile può definirsi probabilmente più economico nel lungo periodo.

Per approfondire, rimandiamo all’articolo Mutui tassi fissi e variabili: ecco quali sono le differenze.